Le tre tipologie di contratti sono molto diverse tra di loro. Vediamo le principali caratteristiche.

Il contratto di locazione è un accordo che viene stipulato tra proprietario e inquilino e deve essere redatto nella forma corretta, inserendo tutte le clausole necessarie, rispettando le normative vigenti.

Le tipologie di contratti di locazione sono 4, ovvero:

• Contratto 4+4

• Contratto 3+2

• Contratto transitorio da 1 a 18 mesi

• Contratto breve fino a un massimo di 30 giorni

Il contratto 4+4

Si tratta di un contratto pensato per soddisfare le esigenze di tipo residenziale, stabili e durature.

Nel contratto 4+4 il canone viene pattuito liberamente tra le parti. Inoltre, il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente dando preavviso di 6 mesi.

Il locatore, invece, durante i primi 4 anni non ha la possibilità di risoluzione anticipata, ma al termine degli stessi può recedere solo in presenza di determinati motivi, dando preavviso di 6 mesi al conduttore.

Alla scadenza dei primi 4 anni, in assenza di comunicazioni da parte del locatore o del conduttore, il contratto si rinnova per altri 4 anni mantenendo le stesse condizioni.

Il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula.

In merito alla tassazione, il locatore può aderire alla cedolare secca al 21% oppure al regime ordinario.

Contratto 3+2

Il contratto 3+2 è una forma particolare che deve rispettare alcuni requisiti.

Prima di tutto il canone di locazione viene stabilito in base agli accordi territoriali che coinvolgono Comuni, organizzazioni di inquilini e proprietari e il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, al quale viene affidato il compito di aggiornare i canoni ogni tre anni.

La durata del contratto è di 5 anni, ma alla scadenza dei primi 3 anni, il locatore ha la facoltà di risoluzione anticipata per esigenze proprie o per vendere l’immobile.

Qualora non ci siano comunicazioni da ambo le parti, il contratto si rinnova per altri 2 anni e il locatore è obbligato a comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate.

Il punto più rilevante del contratto 3+2 è rappresentato dal canone mensile, che deve rientrare nel massimo consentito e quindi non è il frutto di un accordo tra le parti.

Grazie al 3+2, il proprietario può usufruire della cedolare secca al 10% e di uno sconto sull’IMU del 25%.

Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio ha una durata compresa tra 1 e 18 mesi.

Si tratta di una formula contrattuale pensate per soddisfare esigenze di transitorietà legate a situazioni personali o professionali del locatore o del conduttore.

Per stipulare un contratto di locazione transitorio è obbligatorio allegare la documentazione che attesta la transitorietà. Altrimenti, in caso di contestazione, il contratto non verrà ritenuto valido e sarà automaticamente trasformato in un 4+4.

Inoltre, è bene sottolineare che il contratto deve essere predisposto utilizzando il modello ideato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Anche in questo caso è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipula.

Al termine del periodo di locazione, il contratto si risolve in maniera automatica senza necessità di disdetta. Il conduttore ha la facoltà di recesso anticipato, dando un preavviso di 6 mesi.

Il locatore può scegliere se aderire alla cedolare secca al 21% oppure al regime ordinario.

Il canone di locazione è liberamente pattuito tra le parti, vi è però la possibilità di stipulare un contratto transitorio a canone concordato ma solo nel caso in cui l’immobile sia ubicato in un Comune ad alta densità abitativa.

In questo caso il locatore può usufruire della cedolare secca al 10% e il canone dovrà rispettare i valori relativi agli accordi territoriali.

Contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve sta vivendo, soprattutto negli ultimi anni, una fase di crescita esponenziale.

Ha una durata massima di 30 giorni ed è ideale per esigenze temporanee, come ad esempio motivi turistici.

Locatore e conduttore stabiliscono liberamente il canone di locazione e non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Il locatore è obbligato a comunicare, alla Questura dove si trova l’immobile, i dati dell’inquilino.

Dal punto di vista fiscale è stata introdotta una novità rilevante che punta a dare un freno al fenomeno degli affitti brevi. Infatti, ci sono due diverse aliquote relativa alla cedolare secca, ovvero:

21%: è l’aliquota standard che il proprietario deve versare nel caso in cui affitta un solo immobile con contratto breve

26%: è la nuova aliquota destinata a coloro che affittano due o più immobili, fino ad un massimo di 4, con locazione breve.

Ovviamente il proprietario può decidere se aderire alla cedolare secca o al regime ordinario.

Infine, ci sono alcuni adempimenti obbligatori a carico del locatore che variano in base all’ubicazione dell’immobile. A livello nazionale, ad esempio, è stato introdotto il CIN (Codice Identificativo Nazionale) che serve per individuare la strutture ricettive.

Conclusione

Un contratto di locazione è un accordo tra le parti che deve essere redatto in forma scritta, attenendosi alle normative vigenti e nel caso del 4+4, 3+2 e transitorio deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula.

Come abbiamo visto, il contratto più diffuso resta il 4+4 che è adatto alle esigenze residenziali. Non presenta vincoli particolari e il canone è il frutto di un libero accordo tra le parti.

Il contratto 3+2 è invece una tipologia meno utilizzata, prevede vantaggi fiscali a patto di rispettare determinati requisiti, a partire dal canone che non può superare il massimo consentito e quindi non è soggetto a trattativa tra locatore e conduttore.

Il contratto transitorio è più complesso e soprattutto richiede una documentazione specifica che dimostri l’effettiva esigenza temporanea da parte del conduttore o del locatore e che deve essere allegata al contratto stesso. Dunque, la differenza con il 4+4 o il 3+2 non è legata solo a una durata minore.

Infine, il contratto di locazione breve sta diventando un vero e proprio fenomeno anche nel nostro Paese. Per arginare questa tendenza è stata introdotta un’aliquota più elevata per quanto riguarda la cedolare secca, ma la sensazione è che si stiano studiando nuove misure più incisive.