Il contratto di affitto ad uso commerciale prevede regole molto diverse rispetto alla locazione residenziale.

Le locazioni di immobili a uso diverso rispetto a quello abitativo sono disciplinate sia dal codice civile che dalla Legge 392 del 1978.

Per poter redigere un contratto di affitto a uso commerciale è fondamentale che l’immobile stesso sia adibito ad attività industriali, commerciali e artigianali.

Gli elementi del contratto di locazione commerciale

Per prima cosa bisogna inserire i dati delle parti, ovvero locatore e conduttore. È necessario poi indicare con precisione la descrizione dell’immobile, aggiungendo anche i dati catastali come foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastale, necessari ai fini della registrazione.

Dopodiché vanno indicati il canone di locazione, che è liberamente determinabile dalle parti, le eventuali spese condominiali a carico dell’inquilino e le modalità di pagamento, ovvero mensile, bimestrale e così via. Inoltre è solitamente previsto un deposito cauzionale che, anche in questo caso, è oggetto di trattativa tra locatore e conduttore.

Ci sono poi numerose clausole che possono essere inserite nel contratto e che rappresentano specifici accordi tra le parti e che sono espressione di una libera contrattazione.

Mentre sono nulle le clausole in contrasto con le norme imperative. Ovvero, non è possibile stabilire una durata inferiore a 6 anni.

A differenza di quanto accade per il contratto a uso residenziale, nel commerciale non è necessaria la forma scritta ad substantiam, prevista solo nel caso di contratto ultranovennale.

Ad ogni modo, è prassi comune quella di affidarsi alla forma scritta, in quanto comunque è necessaria per la registrazione che deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula e bisogna pagare l’imposta di registro pari all’1% del canone complessivo se il locatore è soggetto passivo IVA, altrimenti in tutti gli altri casi l’aliquota è del 2%.

La durata del contratto

La durata di un contratto di affitto ad uso commerciale può essere:

• Di 6 anni per gli immobili adibiti ad uso commerciale, industriale, artigianale, professionale o turistico

• Di 9 anni per gli immobili ad uso alberghiero 

Alla prima scadenza il contratto si rinnova per altri 6 o 9 anni, a meno che non ci sia la disdetta anticipata da parte del conduttore, per gravi motivi, oppure il locatore non faccia valere una delle condizioni riportate nell’articolo 29 della legge 392/1978.

Mentre alla seconda scadenza si attiva il tacito rinnovo, per ugual periodo, se il locatore non comunica la disdetta o se il conduttore non comunica il recesso.

Disdetta del locatore

Il locatore ha la facoltà di comunicare la disdetta al conduttore con un preavviso di 12 mesi, 18 in caso di locazioni alberghiere, rispetto alla scadenza contrattuale.

Attenzione però, alla prima scadenza il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto per ulteriori 6 anni, o 9 in caso di locazioni alberghiere, solo in presenza di motivi specifici, indicati all’articolo 29 della legge 392/1978.

La disdetta da parte del locatore deve essere inviata a mezzo raccomandata, specificando chiaramente il motivo della stessa. Mentre alla seconda scadenza può rinunciare al rinnovo senza dover specificare la motivazione.

Come vedremo, una volta cessato il contratto a seguito della disdetta alla prima o seconda scadenza, da parte del locatore, quest’ultimo dovrà corrispondere l’indennità per la perdita dell’avviamento.

Recesso da parte del conduttore

Il conduttore può recedere in qualsiasi momento, per gravi motivi, dando un preavviso di 6 mesi. Anche in questo caso la comunicazione deve essere fatta a mezzo raccomandata e rientra nella definizione di recesso legale.

Esiste però la possibilità di procedere con il recesso convenzionale, che le parti possono inserire come clausola contrattuale, che prevede la possibilità di recesso anticipato da parte del conduttore a prescindere dai gravi motivi. In tale scenario non è dovuta l’indennità di avviamento.

Risoluzione del contratto

Il contratto di locazione può andare incontro alla risoluzione qualora il conduttore o il locatore siano inadempienti.

La risoluzione può anche essere consensuale quando entrambe le parti sono d’accordo sul terminare anticipatamente il contratto.

Indennità per perdita di avviamento

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è un risarcimento economico che viene riconosciuto al conduttore in determinate circostanze.

Si tratta, in sintesi, di una compensazione per la perdita dell’avviamento, ovvero il valore commerciale che l’attività ha acquisito nel tempo, in seguito alla cessazione del contratto di locazione.

Se la locazione termina per volontà del locatore, quest’ultimo dovrà versare un’indennità pari a 18 mensilità del canone per le locazioni commerciali, che salgono a 21 mensilità per quelle alberghiere.

Non solo, il conduttore ha diritto a richiedere un risarcimento ulteriore, sempre pari a 18 o 21 mensilità, nel momento in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, a patto che la nuova attività venga avviata entro 1 anno dal termine del contratto.

Diritto di prelazione del conduttore

Qualora il locatore abbia intenzione di vendere l’immobile, è bene sapere che il conduttore ha il diritto di prelazione, ovvero deve essere preferito ad un altro acquirente a parità di condizioni.

Dunque, il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene indicando espressamente il prezzo richiesto per la vendita dell’immobile, le condizioni per la compravendita e l’invito a esercitare il diritto di prelazione.

Il conduttore, ricevuta la comunicazione, ha 60 giorni di tempo per esercitare il proprio diritto di prelazione offrendo le condizioni richieste dal locatore.

Conclusione

Affittare un immobile ad uso commerciale richiede un contratto scritto in maniera chiara, rispettando quelle che sono le norme in essere e inserendo tutte le clausole oggetto di trattativa.

Rispetto al contratto di locazione ad uso residenziale, le differenze sono considerevoli e riguardano vari aspetti che non si limitano alla sola durata.

Data la complessità del contratto di affitto ad uso commerciale, è sempre consigliabile affidarsi ad un professionista in grado di individuare le esigenze delle parti e inserendo sia le clausole obbligatorie per legge che quelle concordate.