L’acquisto di una casa locata è un’opportunità interessante soprattutto se effettuata a scopo di investimento, ma ci sono alcune cose che bisogna considerare attentamente.

Acquistare una casa locata è un’operazione fattibile e che comporta sicuramente alcuni vantaggi, in quanto l’acquirente potrà contare su un contratto di affitto già in essere e, quindi, su un’entrata mensile fissa e costante.

Prima di effettuare una compravendita di questo tipo, però, occorre considerare alcuni fattori importanti in quanto la legge prevede delle norme specifiche.

Intanto l’inquilino ha il diritto di prelazione, inoltre è bene specificare che il contratto di locazione rimane valido fino alla scadenza prevista, come specificato dall’articolo 1599 del Codice Civile, anche dopo il rogito. In sostanza, ll conduttore non può essere mandato via dal nuovo proprietario.

Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione è sancito dalla legge e viene citato anche nel contratto.

Se il proprietario decide di vendere la casa quando il contratto di locazione è ancora in essere, l’inquilino ha il diritto di prelazione, ovvero può acquistare l’immobile alle condizioni pattuite.

Se, una volta conosciuto il prezzo, l’inquilino comunica di non essere interessato alla casa, allora l’immobile può essere venduto mantenendo comunque sempre attivo il contratto di locazione, che dunque rimarrà valido anche dopo aver stipulato il rogito.

Non sempre però l’inquilino gode del diritto di prelazione, questa infatti viene meno qualora il proprietario decida di vendere o donare l’immobile al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Se l’inquilino può disdire il contratto in qualsiasi momento, con preavviso di almeno 6 mesi, lo stesso non vale per il locatore il quale è tenuto a rispettare dei parametri stabiliti dalla legge.

Il locatore infatti può recedere in occasione della prima scadenza, ovvero al termine dei primi 4 anni in caso di contratto 4+4, solo per i motivi espressamente indicati nell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998.

Mentre se il contratto è prossimo alla seconda scadenza, il locatore potrà recedere senza bisogno di giustificazioni. La comunicazione di mancato rinnovo deve essere inviata all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso

Qual è il valore di una casa già locata?

Un altro aspetto fondamentale, quando si vuole acquistare una casa già locata, riguarda il valore economico. È evidente infatti che, in presenza di questo scenario, l’immobile già abitato dall’inquilino subisce un calo della quotazione.

Si stima una svalutazione tra il 10% e il 20% e questo ovviamente deve essere considerato in sede di trattativa.

Il costo finale dipende anche dalla tipologia di contratto stipulato (che può essere 4+4, 3+2, oppure transitorio), dal canone di locazione mensile e dall’affidabilità dell’inquilino. In questo senso bisogna sottolineare che il venditore ha l’obbligo di comunicare al potenziale acquirente se il conduttore è moroso.

A chi conviene acquistare una casa già affittata?

Come specificato all’inizio dell’articolo, acquistare una casa locata è ideale per chi vuole investire, in quanto avrà già un contratto di locazione in essere e, dal momento del rogito, percepirà il canone di locazione mensile senza dover iniziare la ricerca di un nuovo inquilino.

Chiaro quindi che si tratta di una compravendita sconsigliata a chi cerca una casa in cui abitare, in quanto la legge vieta la possibilità di risolvere il contratto di locazione in anticipo rispetto alla data di scadenza.

Conclusione

Acquistare una casa già locata non è impossibile, anzi. Tuttavia, è necessario comprendere al meglio tutto ciò di cui abbiamo parlato in questo articolo, per evitare di andare incontro a brutte sorprese.

Senza dubbio si tratta di una scelta consigliata a chi vuole effettuare un investimento, in quanto ha la possibilità di acquistare un immobile ad un prezzo più basso rispetto al valore di mercato, potendo contare su un contratto di locazione già in essere e che quindi produce reddito.

È fondamentale, prima di procedere con l’acquisto della casa, visionare il contratto di locazione e leggere attentamente tutte le clausole inserite, accertandosi che sia stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e controllando che i pagamenti dei canoni di locazione siano effettivamente avvenuti regolarmente.

Inoltre, entro trenta giorni dal rogito, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro nel contratto di locazione, indicando dunque il nuovo locatore.

Per chi invece è in cerca di una casa in cui abitare, è bene rivolgersi ad un mercato differente, in quanto come abbiamo visto l’inquilino non può essere allontanato e ha tutto il diritto di rimanere all’interno dell’abitazione fino alla natura scadenza del contratto.