30 maggio 2025
Comprare casa all’asta: rischi, vantaggi e come partecipare
Negli ultimi anni, sempre più italiani si interessano al mondo delle aste immobiliari, attratti dalla possibilità di acquistare una casa a un prezzo inferiore rispetto al mercato tradizionale. In effetti, comprare casa all’asta può rappresentare un’opportunità interessante, ma non è priva di rischi e complessità.
L’acquisto in asta segue regole giuridiche e procedurali molto diverse da quelle della compravendita ordinaria, e proprio per questo è fondamentale conoscere nel dettaglio come funziona una vendita all’asta, quali vantaggi offre e quali insidie nasconde.
Che cos’è un’asta immobiliare
Un’asta immobiliare è una procedura pubblica attraverso cui viene venduto un immobile per ordine di un tribunale. Solitamente l’asta è conseguenza di una procedura esecutiva o fallimentare, che si attiva quando il proprietario non è in grado di far fronte ai propri debiti (tipicamente un mutuo non pagato o debiti con creditori). In questi casi, il giudice dispone la vendita coattiva del bene per soddisfare i creditori.
Le aste giudiziarie sono disciplinate dal Codice di procedura civile (articoli 474 e seguenti) e, nel caso specifico delle esecuzioni immobiliari, dagli articoli 555 e seguenti. Inoltre, importanti aggiornamenti sono stati introdotti dal D.L. 83/2015, convertito con modificazioni nella L. 132/2015, che ha reso le aste più trasparenti ed efficienti, favorendo l’uso del sistema telematico.
Tipologie di asta: con incanto e senza incanto
Nel sistema italiano esistono due principali modalità di vendita all’asta:
Vendita senza incanto: è oggi la forma più diffusa. Gli offerenti presentano un’offerta in busta chiusa entro una determinata scadenza. Se c’è un solo offerente valido, si aggiudica l’immobile al prezzo offerto. Se ci sono più offerte, si apre una gara tra i partecipanti.
Vendita con incanto: meno comune, prevede una vera e propria asta pubblica, con rilanci successivi in aula o in sede telematica. In questo caso, l’aggiudicazione è provvisoria per 10 giorni, durante i quali altri soggetti possono fare offerte superiori di almeno un quinto.
Dal 2017, la riforma delle esecuzioni immobiliari ha spinto verso un uso quasi esclusivo della vendita senza incanto e tramite modalità telematiche, con l’obiettivo di rendere le procedure più rapide e accessibili.
Come partecipare a un’asta immobiliare
Partecipare a un’asta non richiede particolari requisiti, ma è indispensabile seguire con precisione la procedura stabilita dal tribunale. Il primo passo consiste nel consultare il sito del Ministero della Giustizia (https://pvp.giustizia.it), dove è possibile visionare le aste pubblicate dai vari tribunali italiani.
Ogni annuncio contiene una perizia tecnica redatta da un consulente nominato dal giudice, che descrive l’immobile nel dettaglio: superficie, stato di manutenzione, eventuali difformità edilizie, presenza di abusi, situazione occupazionale, ipoteche, e valore di mercato.
Per presentare l’offerta è necessario:
Compilare il modulo previsto dal bando (offerta di acquisto).
Allegare la documentazione richiesta (documento di identità, codice fiscale, eventualmente visura camerale se si tratta di persona giuridica).
Versare una cauzione, solitamente pari al 10% del prezzo base, tramite bonifico o assegno circolare.
Presentare tutto entro il termine stabilito, spesso tramite portale delle vendite telematiche.
In caso di aggiudicazione, l’acquirente deve versare l’intero importo entro il termine fissato (di norma 60-120 giorni), altrimenti perde la cauzione e l’aggiudicazione.
Vantaggi dell’acquisto all’asta
Il principale vantaggio nell’acquistare una casa all’asta è il prezzo. Gli immobili vengono spesso messi in vendita con un valore base inferiore al prezzo di mercato, a volte anche del 30-40%. Questo accade perché il giudice, pur basandosi su perizie, mira a vendere l'immobile per liquidare il più rapidamente possibile i creditori, non per massimizzare il profitto.
Un altro aspetto positivo è la trasparenza: tutte le informazioni sull’immobile sono pubbliche, compresa la perizia. Inoltre, non sono dovute provvigioni ad agenzie immobiliari (se non ci si avvale volontariamente di un consulente).
Inoltre, l’acquisto all’asta è esente da imposta di registro proporzionale sul valore reale nel caso in cui l'immobile venga adibito a prima casa. Il beneficio fiscale resta invariato rispetto all’acquisto tradizionale, purché sussistano i requisiti previsti dalla legge (art. 1, Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986).
Rischi e criticità da considerare
Nonostante i vantaggi, l’acquisto all’asta comporta anche rischi concreti che è necessario valutare con attenzione. Innanzitutto, l’immobile è spesso venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza alcuna garanzia. Se la casa presenta difformità edilizie non sanabili, o problemi strutturali, l’acquirente ne sarà responsabile dopo l’aggiudicazione.
Inoltre, molte case all’asta sono ancora occupate: dai vecchi proprietari, da inquilini, o in alcuni casi da occupanti abusivi. La liberazione dell’immobile spetta all’aggiudicatario, che dovrà avviare le procedure legali per ottenere il rilascio, con costi e tempi spesso non trascurabili.
Un’altra criticità riguarda la mancanza di finanziamenti specifici. Non tutte le banche concedono mutui per l’acquisto in asta, poiché il meccanismo di vendita non consente sospensive. Tuttavia, alcune banche offrono prodotti dedicati (mutui per aste giudiziarie) a condizione che l’acquirente versi una caparra iniziale e si aggiudichi l’immobile.
Va considerato anche il rischio di perdita della cauzione. Se l’aggiudicatario non completa il pagamento entro i termini, perde la somma versata come garanzia, senza alcuna possibilità di recupero.
Suggerimenti per un acquisto consapevole
Prima di partecipare a un’asta, è sempre consigliabile leggere attentamente la perizia e visitare l’immobile (se consentito dal custode giudiziario). È utile farsi affiancare da un consulente immobiliare o un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari, soprattutto per analizzare eventuali irregolarità urbanistiche o per valutare la fattibilità del rilascio.
È importante verificare se sull’immobile gravano ipoteche, pignoramenti o servitù che potrebbero incidere sul valore reale o sulla disponibilità dell’immobile stesso. Anche se con l’aggiudicazione l’acquirente ottiene un bene libero da gravami, eventuali criticità tecniche o legali possono generare complicazioni successive.
CHECKLIST PRE-ASTA – GUIDA PRATICA PER PARTECIPARE
Esaminare l’annuncio sul PVP o altri portali autorizzati
• Controlla la data dell’asta, il tribunale di riferimento, il prezzo base, la cauzione richiesta e le modalità di partecipazione.
Scaricare e leggere attentamente la perizia
Verifica:
•Stato di conservazione dell’immobile
•Eventuali abusi edilizi o difformità catastali
•Presenza di ipoteche, pignoramenti o servitù
•Se l’immobile è libero o occupato
Visitare l’immobile (se consentito)
•Contatta il custode giudiziario
•Effettua un sopralluogo per verificare lo stato reale
Verificare se puoi ottenere un mutuo
•Contatta banche che offrono mutui per aste giudiziarie
•Chiedi una pre-delibera di fattibilità
Preparare la documentazione necessaria
•Documento di identità valido
•Codice fiscale
•(Eventualmente) visura camerale o delega, se partecipi per conto terzi
Versare la cauzione nei modi indicati
•Di norma pari al 10% del prezzo base
•Bonifico o assegno circolare secondo le istruzioni
Presentare l’offerta entro la scadenza
•Tramite busta chiusa al tribunale o portale telematico
•Compila in modo preciso il modulo di partecipazione
Assicurati di avere fondi disponibili per il saldo
•Se ti aggiudichi l’immobile, dovrai salda il prezzo entro 60-120 giorni
•Il mancato pagamento comporta la perdita della cauzione
Verifica i tempi del decreto di trasferimento
•Dopo l’aggiudicazione, attendi il decreto del giudice che trasferisce la proprietà
Pianifica eventuali azioni legali per la liberazione dell’immobile
•Se l’immobile è occupato, informati su tempi e costi per il rilascio forzato
Conclusione
Comprare casa all’asta può essere un modo efficace per risparmiare e accedere a immobili che, sul mercato libero, risulterebbero inaccessibili. Tuttavia, il successo di un’operazione in asta non è mai garantito e richiede competenza, preparazione e cautela.
Chi si avvicina per la prima volta a questo mondo farebbe bene a non agire in autonomia, ma a valutare la consulenza di professionisti qualificati, in grado di fornire assistenza tecnica e legale. Solo con una conoscenza approfondita delle procedure giudiziarie e delle normative vigenti, è possibile affrontare con serenità e sicurezza un’operazione di questo tipo.
Le aste immobiliari non sono un gioco, ma una forma alternativa di compravendita che, se ben gestita, può trasformarsi in un’opportunità reale.