Il mercato immobiliare italiano registra segnali molto positivi: secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, nel secondo trimestre del 2025 le compravendite residenziali sono cresciute dell’8,1% rispetto allo stesso periodo del 2024.

Un rialzo diffuso su tutto il territorio

L’incremento non è un fenomeno concentrato in poche aree: la crescita riguarda sia i comuni capoluogo che quelli minori.

Sul piano geografico, l’area del Nord Ovest registra un +9,2% rispetto al secondo trimestre 2024, mentre il Nord Est segna +8,5%. Nel Centro Italia e nelle Isole l’aumento è del 7,7%, mentre al Sud la crescita è più moderata, intorno al 6%.

Tra le grandi città, spiccano due casi con tassi a due cifre: Torino (+11,3%) e Palermo (+10%). Altri incrementi importanti si vedono a Milano (+6,6%), Bologna (+6,1%), Genova (+5,6%), Roma (+4,1%) e Firenze (+3,9%).

Focus su acquisti, mutui e nuove costruzioni

• Nel secondo trimestre 2025, sono state compravendute 201.344 abitazioni, pari a circa 15.000 unità in più rispetto allo stesso trimestre del 2024. 

• La crescita riguarda tutti i tagli dimensionali, ma è più marcata per le abitazioni di metratura maggiore.

• Sul fronte dei mutui: circa il 46% degli acquisti da persone fisiche è stato finanziato da mutuo ipotecario. Il tasso di interesse medio iniziale per questi mutui, nel trimestre, è stato attorno al 3,28%, leggermente superiore rispetto al trimestre precedente ma ancora in calo rispetto all’anno precedente.

• Interessante notare che le vendite di case di nuova costruzione sono invece diminuite di anno in anno di circa il 7,2%, mentre gli scambi di immobili esistenti sono aumentati del 9,1%.

Anche il mercato degli affitti cresce

Non è solo il comparto delle compravendite a muoversi: anche il mercato delle locazioni registra una crescita. I nuovi contratti d’affitto residenziale aumentano dell’1,5% su base annua. Inoltre, il canone annuo complessivo pattuito sale di oltre il 5%, arrivando a circa 1,9 miliardi di euro.

In particolare, i contratti transitori (durata inferiore a 3 anni) crescono in numero (+2,6%) e vedono un aumento sostanziale del canone (+6,3%). Nei comuni ad alta tensione abitativa, questo incremento è ancora più pronunciato. Anche i contratti a canone agevolato, come quelli per studenti, mostrano tassi di crescita molto elevati.

Non residenziale e terreni: segni di vivacità

Il comparto non residenziale e quello dei terreni mostrano segnali di vivacità. Secondo l’OMI, le compravendite non residenziali crescono del 5% su base annua, con il terziario-commerciale in testa: i negozi segnano un +6,1%, i depositi commerciali +5,1% e gli uffici +4,2%. Anche il settore agricolo e dei terreni è in forte recupero, registrando un aumento del 9,5%. In generale, il mercato fondiario torna a muoversi: nel periodo considerato sono stati scambiati oltre 37.000 ettari, pari a un +3,2% rispetto al secondo trimestre 2024, con un contributo particolarmente rilevante proveniente dal Sud e dalle Isole

Prezzi: una crescita moderata ma costante

Secondo un’analisi di Abitare Co., i prezzi medi delle abitazioni, a giugno 2025 rispetto a giugno 2024, sono cresciuti dell’2,2% a livello nazionale. Milano rimane la città più cara, con quotazioni oltre i 5.000 €/m² in media, secondo Abitare Co.

Interpretazioni e possibili driver della crescita

Diversi fattori possono spiegare questa ripresa del mercato immobiliare:

Domanda sostenuta

• L’incremento delle compravendite su tutto il territorio indica che la domanda reale è forte e distribuita.

• Parte di questa domanda è supportata da mutui: la quota di acquisti con mutuo è salita, probabilmente grazie al fatto che i tassi di interesse, pur in rialzo rispetto al trimestre precedente, sono ancora contenuti rispetto ad alcuni picchi.

Calo dell’offerta di nuove costruzioni

• La contrazione delle vendite di case nuove (-7,2%) suggerisce che la produzione edilizia fatica forse a seguire la domanda, o che gli acquirenti preferiscono immobili esistenti (magari già pronti, ben ubicati, con caratteristiche mature).

• Anche le politiche fiscali o incentivi (es. bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus) possono influenzare le scelte degli acquirenti, spingendo su esistenti piuttosto che su nuovi edifici.

Mercato degli affitti vivace

• La crescita dei contratti di locazione, specialmente quelli transitori o agevolati, indica che non solo si compra di più, ma che c’è una domanda abitativa dinamica anche per chi non acquista subito.

• Questo può essere legato a esigenze di mobilità, lavoro, studenti, o cambiamenti nelle preferenze abitative.

Interesse per gli investimenti

• L’aumento delle transazioni nei segmenti non residenziali (commerciale, agricolo) potrebbe riflettere un ritorno di interesse da parte di investitori, che cercano diversificazione o vedono valore nei terreni (specialmente al Sud / Isole).

Contesto macroeconomico

• Nonostante le incertezze economiche (inflazione, tassi, scenari geopolitici), il mercato immobiliare sembra beneficiare di un desiderio di “bene rifugio”: la proprietà di immobili rimane un asset tangibile, spesso percepito come stabile.

• Secondo alcune analisi (es. su La Repubblica), però, potrebbe anche essere che la fase espansiva stia per rallentare, con un possibile “picco” della ripresa.

Rischi e criticità

• Tassi di mutuo: se i tassi dovessero risalire significativamente, la domanda sostenuta potrebbe diminuire, specialmente per chi ha bisogno di un mutuo.

• Offerta di nuova costruzione: la contrazione nella nuova edilizia potrebbe portare a tensioni sul lungo termine, se la domanda continua a crescere.

• Differenze territoriali: anche se la crescita è nazionale, ci sono variazioni importanti tra Nord, Sud, capoluoghi e comuni minori. Alcune aree potrebbero diventare più speculative o meno accessibili.

• Sostenibilità macro: l’immobiliare è influenzato da macro-fattori come l’inflazione, la politica monetaria, il mercato del lavoro. Una recessione o un’improvvisa stretta del credito immobiliare potrebbe invertire il trend.

Prospettive per il futuro

• È probabile che il mercato immobiliari continui a essere supportato da una domanda vivace, almeno nel breve termine, ma la crescita potrebbe moderarsi se i tassi di interesse saliranno o se l’offerta di nuove abitazioni non riuscirà a salire.

• Gli investitori potrebbero guardare con interesse al segmento non residenziale e ai terreni, data la ripresa registrata.

• Da un punto di vista politico e regolatorio, le misure a favore dell’efficienza energetica o del riuso urbano potrebbero diventare sempre più centrali: incentivare l’edilizia sostenibile potrebbe essere una leva per sostenere anche il mercato delle nuove costruzioni.

• Sul fronte locativo, la domanda di abitazioni per contratti transitori o agevolati (es. studenti) potrebbe spingere sviluppi nel mercato dell’housing temporaneo o flessibile.

Conclusione

Il dato dell’+8,1% di compravendite nel secondo trimestre del 2025, rilevato dall’OMI, è un segnale molto incoraggiante: mostra che il mercato immobiliare italiano non solo si è ripreso, ma lo fa in modo ampio e con una domanda reale molto distribuita. Ci sono tuttavia sfide, soprattutto legate all’equilibrio tra domanda e offerta, e la sostenibilità futura di questo trend dipenderà da come evolveranno i tassi di interesse, le politiche immobiliari e l’andamento macroeconomico.