Negli ultimi cinque anni il mercato immobiliare italiano ha conosciuto un’evoluzione che sta ridisegnando le geografie della domanda. Se fino a poco tempo fa i centri urbani rappresentavano l’epicentro quasi esclusivo degli investimenti e delle transazioni, oggi i dati segnalano una crescente attrattività delle province e delle aree periferiche.

Secondo il Real Estate Data Hub 2024 elaborato da Yard Reaas, la domanda abitativa extra-urbana è cresciuta in maniera significativa, con un aumento delle compravendite nelle province più collegate ai principali poli metropolitani. In particolare, si osserva un incremento medio dei prezzi compreso tra il 2 e il 4 per cento annuo in zone dell’hinterland milanese, emiliano e veneto, a fronte di una sostanziale stabilità dei valori nei centri storici.

Divari economici: quanto si risparmia fuori dal centro città

Un primo driver di questa trasformazione è il differenziale di prezzo. Nei principali capoluoghi italiani il costo al metro quadrato rimane elevato e in alcuni casi inaccessibile per le fasce più giovani della popolazione. Al contrario, in provincia è possibile acquistare immobili più ampi con un budget ridotto del 30-40 per cento rispetto ai valori medi delle aree centrali. Questo rapporto qualità-prezzo ha rafforzato l’appeal delle zone suburbane, soprattutto tra famiglie e professionisti che privilegiano il comfort abitativo senza rinunciare a un collegamento efficiente con la città.

Profilo demografico e tipologie di acquirenti interessati

Il fenomeno è sostenuto anche da dinamiche demografiche e sociali. Il consolidamento dello smart working ha ridotto l’obbligo di prossimità fisica al luogo di lavoro, favorendo lo spostamento della domanda verso soluzioni più spaziose. L’analisi delle compravendite evidenzia una crescita del 15 per cento della domanda di abitazioni superiori ai 90 metri quadrati tra il 2022 e il 2024, con particolare attenzione a villette a schiera, case indipendenti e appartamenti dotati di terrazzi o giardini. Questo segmento intercetta in modo particolare le esigenze delle giovani famiglie, interessate ad abitazioni che garantiscano spazi esterni e maggiore qualità della vita.

Fattori infrastrutturali che riducono il gap urbano-provinciale

Un ulteriore elemento da considerare è il miglioramento infrastrutturale che molte province hanno conosciuto negli ultimi anni. L’ampliamento della rete ferroviaria regionale, la diffusione della banda ultralarga e i progetti di rigenerazione urbana finanziati dal PNRR hanno ridotto il divario funzionale con i capoluoghi. Questo processo ha reso le aree periferiche più competitive non soltanto per chi cerca una prima casa, ma anche per investitori orientati al medio-lungo termine.

Affitti vs acquisto: variazioni nei costi e nelle scelte in periferia

Il mercato dei centri urbani non ha tuttavia perso rilevanza. I dati confermano che il segmento di pregio, alimentato da investitori istituzionali e da operatori dell’hospitality, mantiene un andamento positivo, in particolare nelle città ad alto flusso turistico. Qui la domanda è sostenuta soprattutto da investimenti a reddito e da strategie legate agli affitti brevi. Si delinea quindi una polarizzazione: da un lato i centri continuano a rappresentare un mercato stabile per gli immobili di fascia alta, dall’altro le province registrano la crescita più dinamica sul segmento residenziale medio, con valori di acquisto più accessibili e canoni di locazione più competitivi.

Previsioni e scenari futuri: opportunità per investitori

Le previsioni degli analisti indicano che il trend di decentramento proseguirà almeno fino al 2026, sostenuto da un contesto macroeconomico in cui i tassi di interesse, pur in lieve rialzo rispetto al biennio 2020-2021, si stanno stabilizzando, e la disponibilità di nuove soluzioni abitative in provincia risulta superiore a quella dei centri urbani storici. Ne emerge un mercato duale: città come hub del valore immobiliare consolidato e province come bacino di crescita futura. Per gli investitori e gli acquirenti più attenti ai dati, questa rappresenta un’opportunità concreta.