Il mercato degli affitti brevi continua a crescere, ma insieme alle opportunità aumentano anche gli adempimenti normativi. Con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e i recenti chiarimenti del Ministero del Turismo, è arrivata una stretta importante per i proprietari: dal terzo immobile destinato alla locazione breve o turistica l’attività è considerata imprenditoriale, con conseguenti obblighi amministrativi.

Si tratta di un passaggio che interessa molti investitori immobiliari e che merita attenzione, perché il mancato rispetto delle regole può comportare sanzioni rilevanti.

Quando la locazione diventa attività d’impresa

La Manovra 2026 ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve non è più considerata “occasionale”. A partire dall’anno d’imposta 2026, infatti, la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporta automaticamente l’esercizio di un’attività d’impresa.

Questo significa che dal terzo immobile locato scatta la cosiddetta presunzione di imprenditorialità. Di conseguenza, il proprietario non può più beneficiare del regime della cedolare secca ed è tenuto ad aprire la partita IVA. Ma non solo: come chiarito ufficialmente dal Ministero del Turismo, nasce anche l’obbligo di presentare la SCIA.

L’obbligo di SCIA e il ruolo del SUAP

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) deve essere presentata allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune in cui si svolge l’attività.

L’obbligo riguarda sia chi concede più di due appartamenti con contratti di locazione breve, quindi di durata non superiore a 30 giorni, sia chi affitta più di due immobili esclusivamente per finalità turistiche, anche quando i contratti superano i 30 giorni.

In caso di mancata presentazione della SCIA, la normativa prevede sanzioni pecuniarie che vanno da 2.000 a 10.000 euro, commisurate alle dimensioni dell’attività svolta. Un rischio che è bene evitare con una corretta pianificazione.

Un chiarimento importante: la norma non è retroattiva

Un aspetto che ha generato molti dubbi riguarda l’applicazione nel tempo di questo obbligo. Su questo punto il Ministero del Turismo è stato chiaro: l’obbligo di SCIA non è retroattivo.

Le attività di locazione breve o turistica già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024 non sono tenute a presentare la SCIA. Questo perché la norma che introduce l’obbligo si applica solo a partire da tale data e non produce effetti per il passato.

Cosa si intende per locazione breve

Per comprendere meglio il perimetro della norma, è utile ricordare cosa si intende per locazione breve. Secondo il Decreto Legge n. 50/2017, si tratta di contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa.

La locazione breve non si limita alla semplice messa a disposizione dell’immobile, ma può includere anche servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, la connessione Wi-Fi o l’aria condizionata. Servizi che incidono sul canone complessivo, ma che non modificano la natura del contratto, almeno finché non si supera la soglia dei due immobili.

Perché è importante essere informati

Le nuove regole confermano una tendenza chiara: il legislatore distingue sempre più nettamente tra chi affitta uno o due immobili e chi, invece, svolge un’attività strutturata nel settore degli affitti brevi.

Per i proprietari è quindi fondamentale valutare attentamente il numero di immobili locati e il regime fiscale applicabile, per evitare errori e sanzioni. Affidarsi a professionisti del settore immobiliare e fiscale diventa oggi una scelta strategica, non solo una precauzione.

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