Quando si parla di “prima casa” non si intende solamente l’immobile che si acquista, ma una serie di condizioni previste dalla normativa fiscale che permettono di ottenere imposte più favorevoli all’atto dell’acquisto. Per usufruire delle agevolazioni è necessario rispettare requisiti anagrafici e patrimoniali: ad esempio l’acquirente non deve già essere titolare di un altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” e, dopo l’acquisto, deve trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro i termini previsti dalla norma (salvo eccezioni specifiche). Le regole precise e le condizioni di esclusione sono illustrate dall’Agenzia delle Entrate.

Imposte e differenze pratiche (registro vs IVA)

Le imposte da considerare variano in funzione del venditore: se si acquista da un privato o da un’impresa non in vendita con IVA, si applica l’imposta di registro con aliquota agevolata per la prima casa (in genere 2% del valore catastale) più imposte fisse per le trascrizioni catastali e ipotecarie; se si acquista da un’impresa costruttrice vendendo in regime di IVA, l’imposta è sostituita dall’IVA agevolata (spesso 4% per la prima casa quando ricorrono i requisiti). È fondamentale verificare caso per caso e concordare con il notaio la corretta applicazione dell’agevolazione, perché errori nell’applicazione possono comportare recupero d’imposta e sanzioni.

Detrazione degli interessi passivi: come funziona oggi

Gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati su mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale possono essere portati in detrazione nella dichiarazione dei redditi, con aliquota e limiti stabiliti dalla normativa fiscale. A regime la detrazione è riconosciuta con aliquota del 19% sugli interessi fino a un tetto di spesa rilevante (la normativa e la prassi indicano generalmente un limite massimo di riferimento che va verificato negli atti fiscali correnti); l’Agenzia delle Entrate fornisce istruzioni e limiti aggiornati da applicare nella dichiarazione (il quadro e il rigo in cui indicare la spesa sono specificati nelle istruzioni per il modello di dichiarazione). Prima della firma è quindi utile chiedere al consulente fiscale o al CAF come dichiarare correttamente gli interessi nel 730/Modello Redditi.

Costi accessori reali da mettere in conto

Oltre al capitale e agli interessi del mutuo, ci sono costi “accessori” che spesso vengono sottovalutati: spese di istruttoria, perizia dell’immobile, onorario notarile per l’atto di compravendita e per l’iscrizione dell’ipoteca, spese per polizze assicurative obbligatorie o richieste dalla banca, ed eventuali costi per la gestione della rata. Analisi di mercato aggiornate indicano che, a seconda del valore dell’immobile e del finanziamento richiesto, le spese accessorie complessive possono arrivare a qualche migliaio di euro e, nei casi medi, superare anche i 10.000–12.500 euro tra perizia, notaio e assicurazioni prima dell’erogazione. Considera questi oneri quando programmi la liquidità necessaria al rogito e al perfezionamento del mutuo.

Ipoteca e garanzie: cosa sottoscriverai e cosa significa per l’immobile

La maggior parte dei mutui per l’acquisto prevede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia del credito; l’ipoteca è un diritto reale che resta nei registri immobiliari fino all’estinzione del debito e può risultare nei confronti di terzi che successivamente acquistassero l’immobile. È importante capire la somma per la quale l’ipoteca è iscritta (talvolta superiore al capitale erogato), come si procede alla cancellazione dell’ipoteca una volta estinto il mutuo e quali conseguenze ha la mancata osservanza delle rate. I dettagli giuridici e le modalità di iscrizione/cancellazione sono disciplinati dal codice civile e dalla prassi notarile.

Surroga (portabilità del mutuo) ed estinzione anticipata: diritti del mutuatario

La cosiddetta “surroga” del mutuo (o portabilità) consente di trasferire il mutuo in corso a un’altra banca per ottenere condizioni migliori senza costi di sostituzione a carico del cliente, norma introdotta dalla legge n. 40/2007 (c.d. legge Bersani). È utile saperlo perché, se dopo alcuni anni i tassi scendono oppure si trovano offerte più vantaggiose, è possibile trasferire il debito presso un altro istituto senza dover pagare penali onerose. Anche l’estinzione anticipata ha regole proprie: alcune forme di penali sono limitate dalla normativa e dalla prassi; chiedi sempre alla banca di dettagliare eventuali spese in caso di estinzione.

Requisiti e documentazione che la banca normalmente richiede

Prima di firmare la proposta o il contratto di mutuo, la banca chiederà documenti comprovanti l’identità, la situazione reddituale e patrimoniale (cedolino, CUD/Certificazione Unica, ultime dichiarazioni fiscali), il compromesso o preliminare di vendita, visure catastali e planimetrie, e spesso l’attestazione della perizia sull’immobile. Se hai usufruito o vuoi usufruire di agevolazioni (prima casa, contributi pubblici), porta tutta la documentazione che lo attesti. Alcune pratiche di accesso a prestiti agevolati o garanzie (es. Fondo di Garanzia per la prima casa, se applicabile) richiedono ISEE aggiornato o documenti aggiuntivi: informati per tempo.

Cosa valutare prima di firmare: non guardare solo il TAN

Il tasso d’interesse (TAN) è importante ma non basta: valuta il TAEG (che include spese obbligatorie e commissioni), la flessibilità delle condizioni (capitale residuo, possibilità di estinzione anticipata, periodi di preammortamento), la presenza di costi fissi per incasso rata, e le condizioni delle polizze abbinate. Leggi con attenzione il piano di ammortamento (quanto pagherai di interessi nei primi anni), verifica clausole su commissioni e spese e fatti spiegare ogni voce dal consulente bancario. Confronta più preventivi e considera la surroga come opzione futura.

Consigli pratici finali e passo-passo prima della firma

Fai una simulazione dettagliata del piano di ammortamento con tutte le spese incluse, chiedi al notaio che verifichi l’applicabilità delle agevolazioni fiscali prima del rogito, conserva tutta la documentazione fiscale relativa agli interessi per poterli portare in detrazione, valuta la polizza assicurativa richiesta dalla banca (soprattutto quella incendio e scoppio e quella sulla vita, se imposta), e confronta offerte di surroga se in futuro dovessi voler migliorare le condizioni. Se hai dubbi su aspetti fiscali o sulle conseguenze patrimoniali, rivolgiti a un commercialista o al tuo CAF per un controllo prima della firma.