Ereditare un immobile è una situazione molto comune, ma spesso arriva in un momento delicato dal punto di vista personale. Alla componente emotiva si aggiunge poi una certa complessità burocratica che, se sottovalutata, può rallentare o addirittura bloccare la vendita. Capire cosa fare prima di mettere sul mercato una casa ereditata è quindi fondamentale per evitare problemi e prendere decisioni consapevoli.

Il primo passo, imprescindibile, è la dichiarazione di successione

In Italia deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dalla data del decesso. Questo adempimento serve a comunicare ufficialmente il trasferimento dei beni dal defunto agli eredi e a calcolare le imposte dovute. Senza successione regolarmente presentata e accettata, l’immobile non può essere venduto, perché dal punto di vista giuridico non risulta ancora intestato agli eredi.

Le imposte da versare

Una volta presentata la successione, occorre versare le imposte di successione, se dovute, e le imposte ipotecarie e catastali. Le aliquote e le franchigie dipendono dal grado di parentela: per coniuge e figli, ad esempio, l’imposta di successione scatta solo oltre la franchigia di un milione di euro per ciascun erede. Dopo il pagamento delle imposte, si procede con la voltura catastale, che aggiorna ufficialmente l’intestazione dell’immobile nei registri pubblici. Solo da questo momento gli eredi risultano proprietari a tutti gli effetti e possono firmare un atto di vendita.

Conformità catastale e urbanistica

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la conformità catastale e urbanistica dell’immobile. Molte case ereditate, soprattutto se datate, presentano piccole o grandi difformità rispetto allo stato catastale o ai titoli edilizi originali. Prima di vendere è importante verificare che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto e che non vi siano abusi edilizi. In caso contrario, sarà necessario regolarizzare la situazione con l’aiuto di un tecnico abilitato. Ignorare questo passaggio significa rischiare di arrivare dal notaio e scoprire che l’atto non può essere stipulato.

E se ci fossero dei coeredi?

Quando l’immobile è stato ereditato da più persone, entra in gioco anche la questione dei coeredi. La vendita dell’intero immobile richiede il consenso di tutti. Se anche uno solo degli eredi non è d’accordo, la vendita non può procedere. È vero che ogni coerede può vendere la propria quota, ma si tratta di un’operazione complessa e poco appetibile per il mercato, oltre al fatto che gli altri coeredi hanno diritto di prelazione. Per questo motivo, prima di mettere in vendita una casa ereditata è sempre consigliabile chiarire la posizione di tutti gli eredi e, se necessario, trovare un accordo condiviso.

Conclusioni

Dal punto di vista fiscale, la vendita di un immobile ereditato presenta un vantaggio importante: non è soggetta a tassazione sulla plusvalenza, anche se la vendita avviene poco tempo dopo la successione. La normativa italiana esclude infatti gli immobili acquisiti per successione dal calcolo della plusvalenza imponibile, a condizione che si tratti di immobili e non di terreni edificabili, per i quali valgono regole diverse. Questo rende spesso conveniente la vendita rispetto ad altre operazioni immobiliari.

Prima di arrivare al rogito, è necessario raccogliere tutta la documentazione richiesta dal notaio, compreso l’Attestato di Prestazione Energetica, le visure catastali aggiornate e la documentazione relativa alla successione. Avere tutto pronto in anticipo consente di evitare ritardi e di trasmettere maggiore sicurezza anche all’acquirente.

In conclusione, vendere un immobile ereditato è assolutamente possibile e, in molti casi, conveniente, ma richiede attenzione e una corretta gestione delle fasi preliminari. Affidarsi a professionisti esperti (un notaio, un tecnico e un agente immobiliare) permette di trasformare un percorso spesso percepito come complicato in un’operazione lineare, sicura e senza sorprese.