17 luglio 2025
Documenti per vendere casa: quali sono e perché servono per il rogito notarile
Chi intende vendere un immobile deve assicurarsi di avere tutta la documentazione necessaria per poter concludere legalmente la compravendita. Quando si avvia una trattativa immobiliare, è infatti obbligatorio presentare una serie di certificazioni, atti e visure che descrivano con precisione la situazione legale, catastale, urbanistica ed energetica dell’immobile.
Senza questi documenti, il rogito notarile non potrà essere stipulato, rendendo impossibile la vendita. Ogni certificato ha una funzione ben precisa: accertare la titolarità dell’immobile, descriverne le caratteristiche tecniche e confermare che non vi siano vincoli o irregolarità.
Per questo motivo è consigliabile raccogliere tutta la documentazione necessaria in anticipo, così da non rallentare o compromettere la trattativa nel momento in cui si presenta un potenziale acquirente interessato.
Quali documenti servono per vendere casa
Nel processo di vendita, il venditore è tenuto a fornire specifici documenti tecnici e legali, diversi da quelli personali richiesti all’acquirente. Questo vale soprattutto in caso di trattativa diretta tra privati, ma è fondamentale anche se si affida l’incarico a un’agenzia immobiliare.
L’elenco che segue rappresenta la documentazione di base richiesta per qualsiasi compravendita. In alcuni casi specifici possono essere richiesti ulteriori certificati, in base alla storia dell’immobile o alla tipologia di vendita.
Documentazione obbligatoria:
Copia dell’atto notarile che attesta la proprietà dell’immobile (rogito, successione o donazione)
Visura catastale
Planimetria catastale
Visura ipotecaria o ipocatastale
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Segnalazione certificata di agibilità
Regolamento condominiale e dichiarazione di regolarità contributiva rilasciata dall’amministratore (se l’immobile è in condominio)
Documenti aggiuntivi richiesti in casi specifici:
Copia del compromesso/preliminare se già stipulato
Copia di eventuali acconti ricevuti (assegni o bonifici)
Copia dei titoli edilizi che attestano la regolarità urbanistica (es. permesso di costruire)
Quietanza dell’ultima rata del mutuo, in caso di subentro da parte dell’acquirente
Copia dell’atto notarile
È il documento che dimostra ufficialmente la proprietà dell’immobile. Può derivare da un acquisto, da una successione o da una donazione. Senza di esso, non si può procedere al rogito.
Se non si possiede più una copia dell’atto, è possibile richiederla:
Al notaio che lo ha redatto
All’Archivio Notarile del distretto
Alla Conservatoria dei registri immobiliari
Per effettuare la richiesta è necessario conoscere il nome del notaio, la data dell’atto e il numero di repertorio. Se non si conoscono, si può richiedere una visura ipotecaria per recuperare queste informazioni.
Visura e planimetria catastale
La visura catastale contiene i dati identificativi dell’immobile, la rendita, la categoria catastale e i riferimenti di proprietà. Ha una funzione soprattutto fiscale.
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica in scala dell’unità immobiliare. Serve per verificare che lo stato dell’immobile corrisponda a quanto depositato in Catasto. In caso contrario, bisogna regolarizzare la situazione per garantire la conformità catastale, requisito indispensabile per procedere alla vendita.
Due scenari possibili in caso di difformità:
Modifiche edilizie regolari ma mai aggiornate in Catasto: si può procedere all’aggiornamento.
Modifiche senza titolo abilitativo: si configura un abuso edilizio, da sanare se possibile.
Visura ipotecaria (o ipocatastale)
È il documento che permette di verificare la situazione giuridica dell’immobile presso la Conservatoria. Include:
Trascrizioni, come passaggi di proprietà, donazioni, pignoramenti
Iscrizioni, cioè eventuali ipoteche e gravami
Annotazioni, ovvero variazioni intervenute sulle formalità precedenti
Il notaio deve esaminare attentamente la visura per accertare che non ci siano ostacoli alla vendita. Anche il venditore dovrebbe ottenerla preventivamente per conoscere in anticipo eventuali criticità da risolvere.
Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L’APE è una certificazione obbligatoria per legge da allegare agli atti di compravendita. Classifica l’immobile in base alle sue prestazioni energetiche (da A4, la più efficiente, a G, la meno efficiente) e suggerisce possibili miglioramenti.
Viene redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) e ha validità 10 anni, salvo modifiche strutturali che ne alterino le caratteristiche.
Segnalazione certificata di agibilità
Sostituisce il vecchio certificato di agibilità ed è obbligatoria nei casi di nuova costruzione o ristrutturazione rilevante. Il documento deve essere trasmesso dal proprietario al Comune entro 15 giorni dal termine dei lavori, se realizzati con titolo abilitativo.
Va presentato al notaio prima del rogito per confermare che l’immobile è conforme ai requisiti di sicurezza, igiene e abitabilità.
Regolamento condominiale e dichiarazione sulla regolarità dei pagamenti
Se l’immobile in vendita fa parte di un condominio, l’amministratore deve fornire una dichiarazione che attesti la regolarità nei pagamenti delle spese condominiali da parte del venditore. Va allegato anche il regolamento condominiale, soprattutto se vi sono clausole o vincoli specifici che riguardano l’utilizzo dell’unità immobiliare.
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